Reforma Tributária: impacto nas incorporadoras e novos modelos de negócio

Com a implementação gradual da Reforma Tributária, as incorporadoras que atuam no segmento econômico no Brasil terão pela frente não apenas a necessidade de se adequar ao novo regime, mas também de olhar com atenção para a possível necessidade de repensar seus modelos de negócio, o que abre espaço para transformações no setor. A análise é do presidente do conselho consultivo da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins, durante a edição 2025 do Juntos, evento realizado pela fintech imobiliária Versi que reúne incorporadoras parceiras que estão distribuídas por todo o Brasil.

Os efeitos da reforma tributária nas incorporadoras foram debatidos em um painel durante o evento, que contou com a participação de José Carlos Martins, Jardel Cardoso, sócio da Versi, e Daniel França, sócio da RDR Engenharia. Na conversa, destacou-se a necessidade de o mercado buscar soluções inteligentes que unam eficiência operacional e inteligência fiscal para se adaptar às mudanças em curso. Trata-se de um cenário em que a demanda por capital de giro tende a aumentar, elevando o custo financeiro e exigindo mais preparo na estruturação dos projetos. Especialmente no segmento econômico da construção civil, em que o valor final é um fator relevante, há um ponto de atenção para que as incorporadoras tentem evitar a elevação dos preços.

Com a substituição do PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos (CBS federal e IBS estadual/municipal), o setor imobiliário sairá do regime cumulativo e passará a operar em um regime não cumulativo. Isso significa que as incorporadoras poderão aproveitar créditos fiscais, mas também precisarão implantar controles mais sofisticados para apurar débitos e créditos. A carga tributária tende a aumentar, já que IBS e CBS são mais abrangentes, incluindo transações como locação e venda de imóveis, antes isentas de ICMS/ISS. Em contrapartida, a reforma prevê redutores — como alíquota reduzida em até 50 % para imóveis residenciais — e mecanismos transitórios que podem suavizar o impacto inicial.

Esses elementos reforçam a necessidade de revisões de contratos, sistema de fornecedores e planejamento tributário detalhado para mitigar riscos e aproveitar os benefícios ao longo do processo de transição. Desta forma, segundo Martins, a reforma vai muito além do cálculo do imposto: “Ela convida as incorporadoras a repensarem o modelo de negócios como um todo, já que poderá impactar terreno, venda, obra, receita e, principalmente, o fluxo de caixa”, destacou.

Apesar dos desafios, a reforma também abre novas oportunidades. Com a possível elevação da arrecadação municipal, surge espaço para uma agenda mais construtiva entre prefeituras e incorporadoras, incentivando parcerias e novos formatos de desenvolvimento urbano.

Entre os caminhos apontados na conversa estão a industrialização e, especialmente, a segmentação da produção — seguindo o exemplo do setor automotivo e garantindo uma especialização por parte das incorporadoras em setores em franca expansão, como é o caso do econômico. Mas, para isso, quem vive o mercado entende também que as viabilidades clássicas e estáticas precisarão evoluir, visto que o novo cenário exige modelagens mais dinâmicas, com variáveis que impactam o resultado e o fluxo de caixa.

Outro ponto de atenção é o comportamento dos sistemas da Receita Federal no novo regime. Ainda não se sabe como será a agilidade e a precisão na apuração e compensação dos créditos, o que exige cautela na gestão do caixa — especialmente diante da expectativa de aumento da necessidade de capital de giro. Isso poderá pressionar o custo financeiro dos empreendimentos e demandar mais preparo na estruturação dos projetos.

“A reforma tributária, a falta de mão de obra especializada e produtiva e as necessárias legislações ambientais e sociais, cada vez mais exigentes, vão transformar o modelo de negócio da construção. Não podemos ser como os taxistas que foram surpreendidos pelo Uber”, concluiu José Carlos Martins.

Fonte: Dialetto